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              2020年 | 銷售投資如期再新高,但開工拿地未回正

              2021-01-20

               導 讀 

              全年行業銷售金額增速高至8.7%。

                作者 / 楊科偉、姚鄭康

              1月18日上午,國家統計局公布了2020年1-12月國民經濟運行情況以及房地產行業數據??傮w來說,1-12月房地產行業韌性顯現,開發投資額累計同比增長7%,商品房銷售面積和銷售金額分別累計增長2.6%和8.7%。與之相對的則是,土地購置與房屋新開工面積均低于2019年同期,融資端“三條紅線”對行業影響顯著, 政策長效機制作用正逐漸顯現。

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              12月銷售面積創5年新高同比增12%
              全年行業銷售金額增速高至8.7%


              據國家統計局數據:2020年商品房銷售面積17.6億平方米,同比增長2.6%(預期1.5%),增速比前11月提高1.3個百分點。其中,住宅銷售面積15.5億平方米,同比增長3.2%。商品房銷售額17.4萬億元,增長8.7%(預期7.7%),增速比前11月提高1.5個百分點,比上年提高2.2個百分點。其中,住宅銷售額15.5萬億元,增長10.8%。


              12月全國商品房高亮銷售表現是支撐全年行業增速超預期的關鍵。其中,商品房銷售面積、金額分別為25252萬平方米、24644億元。融資與信貸層面的雙雙收緊使得房企愈發追趕銷售回款的進度,12月商品房銷售面積、金額較11月分別環比增長44%和42%,同時打破2019年年末高點成為近5年單月銷售規模最高。


              除此之外,12月商品房銷售面積、金額單月分別增11.5%和18.9%,分別較10月高點下降4pts和5pts,其中銷售面積增速已連續3個月收窄。不可否認的是當前商品房銷售指標同比增速仍處于歷史較高水平,但已略顯后續增長動力不足。這主要受各地區持續分化的市場表現所拖累。2020年東部及西部地區市場發展良好,全年商品房銷售規模分別同比擴大7.1%和2.6%,均高于全國水平。而至12月末中部及東北地區商品房銷售面積仍同比下降1.9%和1.7%,市場遠未恢復疫情前水平。



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              二三線新房房價同比漲幅收窄
              一線二手房房價環比翹尾


              根據全國商品房銷售面積、金額估算來看,12月商品房銷售均價繼續回落,降至9759元/平方米,全國市場商品房銷售壓力仍舊較大,以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標。


              從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看,70城房價穩中略漲,其中一手房房價同比僅一線城市漲幅擴大,二線及三四線城市漲幅均繼續收窄。二手房市場房價表現與一手房一致,其中一線城市12月環比翹尾,漲0.5%漲幅擴大。其余各能級城市整體環比漲幅均持平或收窄。具體到城市而言,一手房銀川同比增14%漲幅最高,二手房深圳同比增14%漲幅最高。


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              12月新開工、拿地同比增6%、21%

              但二者全年累計同比仍未回正


              據國家統計局數據:2020年12月全國房地產開發企業房屋新開工面積為23348萬平方米,同、環比分別增長6.3%和14.6%。受年底新開工翹尾影響,全年房屋新開工面積224433萬平方米,下降1.2%,降幅比前11月份收窄0.8個百分點,仍未回正。


              在房企縮短項目周期、加快可售貨值入市的策略,疊加傳統銷售節點刺激,12月全國房屋新開工面積出現環比翹尾。但值得注意的是,對比來看12月同比增速略低于2019年同期7.4%同比增速。這一方面原于2020上半年房企土地購置面積仍處于歷史低位,待開發土地的減少制約了新開工面積的增長;另一方面融資收緊脅迫房企對開工繼續采取保守態度,在新開工進度上審慎而行。



              據國家統計局數據:房地產開發企業土地購置面積25536萬平方米,比上年下降1.1%,降幅比前11月份收窄4.1個百分點,比上年收窄10.3個百分點。值得一提的是,年末土地市場“翹尾”如期而至,12月成交土地4945萬平方米,同比增21%,規模創年內新高。


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              12月投資同比增速跌破10%

              開工、拿地雙翹尾助推全年投資同比增7%


              據國家統計局數據:12月全國房地產開發投資額為11951萬平方米,環比降7.61%,同比漲幅收窄至9.4%。全年累計完成開發投資141443億元,同比增長7.0%,增速比前11月份提高0.2個百分點。其中,住宅投資104446億元,增長7.6%。


              如上文所說,新開工、土地購置年末的雙雙翹尾使得12月開發投資額累計同比漲幅繼續擴大,但仍需注意的是受融資端“三條紅線”的影響,房地產開發投資額單月同比增速已連續3個月收窄,至12月已降至10%以下,后續增長勁頭略有乏力。


              綜上,我們對于后市給出如下幾點判斷:房地產業繼續發揮經濟穩定器作用,開發投資額、行業銷售規模均超預期且創新高。但中央“三條紅線”下融資收緊,房企對資金管控明顯收緊,全年土地購置與新開工增速均為回正。


              商品房銷售來看,2020年全國整體銷售規?;謴脱杆俚珔^域間分化明顯,部分城市房價同環比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場陪跑”本質。同時年末個人及企業貸款新政的實施將從銀行口徑對行業產生壓力,短期將影響部分城市成交表現。


              在“三條紅線”下融資管控收緊的壓力下,房企資金運用將更加審慎,房企將更加專注于到位資金的運用,對于土拓投資與建安投資的投入出現明顯放緩。房地產開發投資額受前兩者影響已出現增長降速,后續增速將短期面臨乏力。


              本文轉載自:克而瑞地產研究

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