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              2021年,中國樓市調控第一槍來了

              2021-01-06


               歲末年初,重錘陡然落下。

               

              01 

              近日,央行和銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,為房貸設置了“兩道紅線”: 

              第一道紅線是“房地產貸款占比”,大型銀行不得超過40%,中型銀行不得超過27.5%,小型銀行不得超過22.5%,縣域農合機構不得超過17.2%,村鎮銀行不得超過12.5%。 第二道紅線是“個人住房貸款占比”,大型銀行不得超過32.5%,中型銀行不得超過20%,小型銀行不得超過17.5%,縣域農合機構不得超過12.5%,村鎮銀行不得超過7.5%。

               

              這可視為針對房貸的“兩道紅線”,與去年針對房企的“三道紅線”,共同構筑中國樓市調控的信貸防火墻。 


              02 

              房貸“兩道紅線”,影響幾何? 其一,房地產信貸總盤子變小,2021年樓市必然承壓,但沖擊不會太大。 據安信證券數據,在35家披露數據的上市銀行中,有10家踩中紅線,其中不乏建行、郵儲銀行、招商銀行、興業銀行、浦發銀行等大中型銀行。

              為避免沖擊,兩道紅線存在2-4年的過渡期。

              機構估計,受此影響,預計2021年將減少個人4000億左右,按照50%首付規模來看,最高可能拖累商品房銷售7000億-8000億。

              這還是高估情形。要知道,2019年,全國房地產銷售總額高達16萬億。相比而言,影響不宜夸大,但傳達出的信號卻不容忽視,樓市承壓在所難免。 其二,房貸利率短期有可能上行,中長期仍舊是下降趨勢。 房貸三道紅線,對房貸利率的影響要一分為二來看。 從短期來看,由于信貸受到限制,房貸利率可能會回升。一些觸及紅線的銀行,尤其是中小銀行,房貸利率將會出現一定回升。 不過,從中長期來看,利率仍舊是下降趨勢。這與經濟增速放緩、人口老齡化、資本邊際收益率走低不無關系。 其三,大中小城市的房貸利率,將會變得更為懸殊。 信貸是個大盤子,房地產是其中重要一環。涉房貸款一旦被限制,勢必影響整個市場的信貸資金配置,基于風險考量,銀行將會將有限的信貸更多投放在樓市風險較低的城市。 一般而言,大城市由于銀行眾多、樓市風險較小,房貸利率一般較低;中小城市由于信貸資源不夠豐富、樓市風險較大,房貸利率一般過高。(參閱《2021年開始,房貸利率要變了》)

              隨著房貸兩道紅線落地,這種懸殊還會進一步拉大。


              03 

              中國樓市,已經有了“五道紅線”。 房貸“兩道紅線”,針對的是銀行和購房者,旨在收緊消費者購房的銀根,遏制居民加杠桿的浪潮,防止銀行出現金融風險。 2020年末,中國的居民杠桿率已經超過60%,相比2008年的18%,翻了3倍多。這一數字,已經超過國際平均水平,正在趕超發達國家;而增速之快,則位居世界前列。 顯然,穩杠桿,或者說防范金融風險,已經成為當務之急。 房企融資“三道紅線”,針對的是房企。

              只要負債過高,一律限制新增融資。這一政策,旨在剎住開發商瘋狂加杠桿的慣性,防止出現 “大而不能到”的局面。

              隨著房企“三道紅線”落地,一眾以高負債、高杠桿著稱的房企,被套上了緊箍咒,不得不走向降負債之路。 地產“三道紅線”+“兩道紅線”的出臺,標志著中國樓市調控的轉向。 過去的樓市調控,限購、限貸、限價、限售作為四大基本盤。隨著地方各種試探性松綁不斷,這些舉措在市場面前越來越捉襟見肘。 如今樓市調控,開始直接針對房企、銀行和購房者。限制房企融資,限制房貸額度,限制銀行信貸,不一而足。

              眾所周知,信貸是樓市的“七寸”。一旦失去信貸支持,高房價將成無源之水。 這些舉措,無疑正在逐步觸及高房價的根源。 


              04

               “三道紅線”+“兩道紅線”為何接連落地? 銀保監會主席郭樹清的文章是最好的詮釋:

              上世紀以來,世界上130多次金融危機中,100多次與房地產有關。目前,我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。


              可以說,房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀?!?。

               
              可見,有些話不只是講講而已。

              本文轉載自:國民經略

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